Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я

В самых уютах и приятных моментах нашей жизни мы обычно находимся внутри стен своей квартиры. Гостеприимный дом позволяет нам отдохнуть после трудового дня, насладиться приятным общением с близкими и проводить вечера за веселыми играми в их кругу. Поэтому неудивительно, что мы стремимся максимально уютно обустроить наше жилье. Иногда обычный ремонт недостаточен. Для того, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и удобным, необходима перепланировка.

Хозяева в своих стремлениях следуют воображению и креативности, а также обращаются к квартирным дизайнерам, которые зачастую приносят новые идеи и предложения. Тем не менее, даже самый замысловатый дизайн-проект может не обеспечить достаточный уровень перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки квартиры, зачем он нужен и каковы его компоненты? Где можно заказать такой проект? На эти вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Перепланировка квартиры может стать сложным и ответственным этапом ремонта. В отличие от обновления отделки и цветовой гаммы, перепланировка может потребовать дополнительных знаний и навыков. Дизайнеры, занимающиеся созданием дизайн-проекта, могут помочь при расширении пространства, перестройке перегородок и изменении концепции использования жилья. Дизайн-проект является необходимой частью ремонта, которая помогает избежать ошибок и контролировать его бюджет.

Обычно при создании дизайн-проекта используется компьютерная 3D-визуализация. С помощью этой визуализации можно наглядно показать возможные варианты перестройки, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком дизайн-проект становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации необходимо составление чертежной документации. Для этого проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием инженерных и сантехнических систем, стен и дверей. Эта документация используется для проектирования перегородок, определения материалов и последовательности проведения ремонта.

В состав документации дизайн-проекта может включаться спецификация и пояснительная записка, которые помогают заказчику выбрать отделочные материалы и понять концепцию проекта.

Однако заказывая дизайн-проект у непроверенных фирм, можно столкнуться с серьезными проблемами. Например, в фирме могут не быть опытных инженеров-строителей, что может привести к ошибкам при реализации проекта и возникновению негативных последствий для качества работ.

Для того, чтобы избежать таких проблем, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Он имеет юридическую силу, разработан инженером со свидетельством СРО о допуске к таким работам, учитывает требования строительных норм и правил, а также содержит все необходимые для согласования чертежи.

Для согласования намеченных изменений к проекту также может потребоваться техническое заключение о возможности перепланировки. Это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

Итак, проект перепланировки является более ответственным и уважаемым документом, чем дизайн-проект. Он имеет юридическую силу, разработан инженером со свидетельством СРО о допуске к таким работам, учитывает требования строительных норм и правил и содержит все необходимые для согласования чертежи.

Не всегда для перепланировки квартиры нужна проектная документация и её согласование в надзорных органах. Если ремонт квартиры является косметическим, и наиболее значимое изменение – это замена встроенной техники, тогда хозяева могут не заморачиваться на предмет разрешений. Однако, если в процессе перепланировки предполагается изменение конфигурации жилых помещений, это требует внесения изменений в технический паспорт жилья и согласования проектной документации.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилых помещений представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилья. Нормативные акты уточняют, что такая перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Для согласования перепланировки необходимо предоставить следующие документы: заявление на перепланировку, договор социального найма либо документы о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, полученная в МФЦ), технический паспорт или поэтажный план, экспликацию на квартиру, полученные в БТИ, проект перепланировки и нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (если документы подаются совместно с другими собственниками, согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то также необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома, которое подтвердит возможность перепланировки.

Жилищная инспекция при рассмотрении проектной документации следит за наличием договора об авторском надзоре, подписанным заказчиком и составителем проекта. В стандартной квартире данный договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции. В некоторых случаях, например, усиление проема в несущей стене металлоконструкциями, проектная организация может взыскать дополнительную плату за проведение авторского надзора. Поэтому перед заказом проектной документации, важно узнать, что включено в стоимость.

Жители Москвы (физические лица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Документы должны быть приняты сотрудником, который также обязан выдать расписку об их получении с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20-30 рабочих дней.

Перепланировка помещений может включать в себя различные виды работ, например, обустройство полов, ремонт фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, а также связанные с газовой системой работы. Однако проект перепланировки не будет согласован, если его реализация приведет к ухудшению условий жизни и эксплуатации дома, грозит разрушением несущих конструкций здания, не соблюдаются строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы и правила пожарной безопасности, нарушается внешний облик здания и т.д.

Кроме того, при выборе компании для разработки проекта перепланировки следует убедиться, что у нее есть допуск СРО и собственный проектный отдел. Также важно, чтобы сотрудники компании осуществляли выезд на объект для осмотра помещений и выявления всех особенностей, которые могут повлиять на реализацию проекта или эксплуатацию помещения в будущем. Однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст гарантии грамотного составления проекта перепланировки, с учетом всех возможных нюансов. Средний срок разработки проекта составляет пять-семь дней.

Важно помнить, что в Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере, поэтому рекомендуется обращаться к исполнителям напрямую, чтобы избежать ненужных промежуточных звеньев и получить максимальную надежность и выгоду.

В стоимость проекта перепланировки квартиры влияет ее площадь и степень изменений, необходимых в системах электро- и водоснабжения, гидроизоляции и фасаде здания. В случае типовых квартир, разработчики могут использовать стандартные проекты перепланировки, что позволяет снизить стоимость услуг. Однако, если состояние дома не пригодно для такого ремонта, это становится невозможным.

Специализирующиеся на разработке проектов перепланировки и их согласовании компании предлагают следующие цены за услуги:

• проект перепланировки - от 14 000 рублей;
• техническое заключение - от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки - от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) - от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная стоимость проекта составляет:

• без затрагивания несущих конструкций - от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене - от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде - от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир - от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП - от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка является нарушением закона, которое подвергает владельца квартиры не только штрафам от Жилищной инспекции, но и возможной трагедии. Снос несущей стены или установка в ней дверного проема может привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому, чтобы избежать нежелательных последствий, владельцы квартир должны согласовывать проект перепланировки квартиры со специалистами.

Фото: freepik.com