Как купить квартиру по ипотеке в Москве, и на что при этом обратить внимание?

В этом году исполнилось уже 20 лет российской ипотеке, обширному рынку кредитования с использованием залога недвижимости. В 1998 году вышел федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который послужил отправной точкой для заметного развития ипотечного кредитования в стране. Данная отрасль вызвала рост процентных ставок, но при этом оставалась одним из главных способов приобретения собственного жилья для значительной доли населения.

Ипотечное кредитование популярно не только в столице, резидентах которой есть возможность приобрести жилье в кредит, но и в других городах России. Банки в последнее время разрабатывают все больше разнообразных программ, позволяющих снизить издержки при получении кредитов.

Перед приобретением ипотеки или же для получения квалифицированной консультации по данному вопросу, желательно изучить перечень документов, регламентирующих ипотечное кредитование в России. Это включает:

• Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости";
• Федеральный закон № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";
• Федеральный закон № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих";
• Федеральный закон № 218-ФЗ "О кредитных историях";
• Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";
• Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы РФ;
• Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Получение ипотечного кредита в России сопряжено с необходимостью выполнения ряда этапов, определенных действующим законодательством и банковской системой. Обычно этапы приобретения жилья в ипотеку включают:

1. Подачу заявки на кредит в банк, прикладывая пакет документов, перечень которых зависит от конкретной кредитной организации. В этот список обычно входят паспорт, документы, подтверждающие семейное положение и наличие детей, справка о доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ и/или по форме банка, копия трудовой книжки, действующий трудовой договор, копия свидетельства о выдаче ИНН, копия свидетельства государственного пенсионного страхования и при необходимости - копия военного билета.
2. Рассмотрение заявки банком на получение кредита, что может занять от нескольких дней до недели, если не пользоваться услугой "экспресс-ипотеки".
3. Предоставление заемщику от 2 до 4 месяцев на выбор жилья, которое должно соответствовать требованиям выдвинутым банком.
4. Подача в банк документов на приобретаемую квартиру: правоустанавливающих документов на объект и ряда других.
5. Оценка имущества, которую проводит независимая организация, а затем банк выносит окончательное решение о размере кредита.
6. Страхование приобретаемого объекта недвижимости, а при необходимости - страхование жизни и здоровья заемщика.
7. Заключение договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
8. Передача документов на государственную регистрацию права собственности, которая осуществляется в течение пяти дней.
9. Получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, и заселение.

Банки могут запросить не только копии документов, но и оригиналы, чтобы убедиться в их достоверности. Некоторые учреждения также требуют от заемщика предъявить свидетельства о наличии ценных бумаг или дорогостоящей собственности, справки о доходах членов семьи, о состоянии здоровья, о наличии социальных льгот и другие документы.

Следует также обратить внимание на то, что банки предоставляют различные условия ипотечного кредитования, как показано в таблице на январь 2019 года, сравнивающей условия 10 наиболее востребованных московских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Помимо этого, существуют различные программы и акции, помогающие клиентам приобрести квартиру в ипотеку. Например, в 2018 году в России каждая семья с двумя и более детьми может получить ипотечный кредит по существенно более выгодным условиям, субсидируемым государством. Ставка 6% в данном случае зависит от того, какой по счету ребенок родился в семье в 2018 году или позже.

Кроме того, для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (НИС), важна низкая процентная ставка и приемлемая сумма кредита. Для них «ВТБ» предлагает ставки от 9,8%, а «Сбербанк» - на сумму 2500 тыс. руб. на срок до 20 лет со ставкой от 9,5 %. Для погашения кредита используются средства, начисляемые по НИС.

Заемщикам следует учитывать, что банки несут риск невозврата кредита, поэтому проверяют юридическую чистоту жилья и удостоверяются в наличии всей разрешительной документации у застройщика. Размер кредита, как правило, не превышает 85–90 % от оценочной (а не названной продавцом) стоимости квартиры.

Жилищное ипотечное кредитование – это один из способов приобретения жилья. Хотя такой подход имеет свои преимущества и недостатки, многие люди все еще оформляют ипотечные кредиты. Стоит рассмотреть обе стороны этого вопроса.

Недостатки ипотечного жилищного кредитования

Итак, что же такого неудобного с жилищным кредитованием? Ниже приводятся некоторые из минусов, с которыми связаны ипотечные кредиты:

• Высокие процентные ставки по кредитам, которые могут привести к значительной переплате за жилье. Например, на начало 2013 года, средняя процентная ставка составляла 12,6%, при среднегодовой инфляции в 5-6%. Банки часто предоставляют ставки от 10% при условии внесения 40-50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
• Риск значительной просроченной задолженности и потери жилья в случае резкого снижения доходов.
• Ежемесячные выплаты по кредиту составляют порядка 35% семейного бюджета на 10-30 лет.
• Дополнительные расходы, такие как обязательное страхование собственности и услуги агентства недвижимости, которые могут означать дополнительные затраты времени и сил.

Преимущества ипотечного жилищного кредитования

Тем не менее, несмотря на эти недостатки, у ипотечного жилищного кредитования есть и свои преимущества, которые сегодня все более актуальны. Некоторые из них:

• Квартира в кредит – единственный способ многих россиян на улучшение жилищных условий в короткие сроки.
• Приобретая квартиру в ипотеку, человек вкладывает деньги в собственное, а не арендованное жилье и может немедленно в нее заселиться.
• Досрочное погашение кредита возможно, и большинство банков не ограничивает такую возможность.
• Ипотечные программы постоянно совершенствуются, и можно подобрать выгодные условия для различных категорий граждан.
• С 2016 года ипотечный займ стали использовать для покупки квартир и последующей сдачи их в аренду.

Итоги

Несмотря на некоторые недостатки, жилищное ипотечное кредитование остается широко используемым способом приобретения жилья. В то же время, происходят постоянные изменения в сфере кредитования, поэтому необходимо следить за новостями и внимательно изучать условия, чтобы принять обоснованное решение.

Фото: freepik.com